房屋漏水糾紛

陳振瑋

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法治教育專欄


讀者來函詢問之房屋漏水糾紛:

我們家位在9樓,5和6樓漏水,他們大廈找水電工來探勘。從5.6.7.8.9.10樓的管道間看,發現只有我們9樓管道間有水。


所以他們認定是我們漏水,他們說,管道間有分公管和私管,但只從小小的熱水器洞無法看出是公管在漏還是私管在漏。必須敲開我家的牆壁才能釐清。如果是公管在漏,大樓管委會會出所有的費用。如果是私管漏,我們要負擔所有的費用。我想請問的是,這樣合理嗎?


他們連是甚麼管在漏都不知道,再者只有看到有水就一定是我家在漏?9樓漏水為何會只有5.6樓有影響?在法律上,費用我們要全出嗎?包括敲牆壁,修復費用都是我們出ㄇ?即使是私管漏,那個管道間我們不可能裝潢會動到它,根本不是我們外力造成的,為何要我們付?如果今天是我們因為裝潢或者動到管道水管而使大家漏水,我們無話可說,但是根本不是。這要如何是好?

 

參考答案:

首先,九樓管道間有水不代表是九樓在漏水,還是需要請專家鑑定確認漏水之地方。縱使是九樓的管道間有漏水,但是管道間之管路除非是個別住戶自行加裝,否則縱使管道間之水管有跟私管連接,但還是屬於公用水管性質,依照公寓大廈管理條例第1條規定:「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之。


前項費用,由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」因此,大樓管道間之公用水管破裂,應由管委會負損害賠償及修繕之責,詢問者來文所提到之私管,通常是指區隔樓上樓下的樓地板裡面的水管而言,但是私管連到管道間的水管之後,就屬公用水管範疇,只要是大樓公用水管漏水,甚或因外牆或頂樓牆壁水泥龜裂產生縫隙而漏水,都應由管委會負損害賠償及修繕之責。


如果是樓地板間的私管漏水,依照公寓大廈管理條例第12條規定:「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。」因此,本件除非樓下住戶可證明私管漏水原因係可歸責於九樓住戶,否則私管漏水原則上應由樓上樓下住戶共同負擔修繕費用。

 

維鐸國際法律事務所律師陳振瑋


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